Proprietário pode reaver o imóvel mesmo com o inquilino pagando aluguel em dia?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) foi criada para equilibrar a relação locatícia, protegendo os direitos tanto de quem aluga quanto de quem é dono. Existe uma crença comum de que, enquanto o aluguel estiver pago em dia, o inquilino não pode ser retirado do imóvel.

No entanto, essa não é uma verdade absoluta. A dúvida se o proprietário pode reaver o imóvel mesmo com o inquilino pagando aluguel em dia é respondida pela própria lei: há situações específicas em que o proprietário pode, sim, retomar o imóvel, independentemente da adimplência.

Neste artigo, vamos detalhar as principais hipóteses legais.

Saiba se o proprietário pode reaver o imóvel mesmo com o inquilino pagando aluguel em dia

O artigo 9º da Lei estabelece cenários claros onde a locação pode ser desfeita, além da falta de pagamento. São situações que envolvem acordos, descumprimentos contratuais ou necessidades urgentes.

1. Desocupação por Mútuo Acordo (Distrato)

Esta é a forma mais amigável de encerrar o contrato. O mútuo acordo ocorre quando proprietário e inquilino decidem, consensualmente, estabelecer uma data para a desocupação do imóvel, independentemente do prazo original do contrato.

Para que este acordo tenha validade jurídica e força executiva, ele precisa seguir requisitos formais:

• Ser formalizado por escrito;

• Ser assinado por ambas as partes;

• Ter a assinatura de duas testemunhas.

Atenção: Se o inquilino descumprir a promessa de sair na data combinada, o proprietário pode ajuizar uma ação de despejo.

É possível inclusive obter uma liminar (tutela provisória) para retomada rápida se o acordo previa um prazo mínimo de seis meses para a saída e o proprietário prestar uma caução (garantia) no valor de três aluguéis.

2. Em Decorrência da Prática de Infração Legal ou Contratual

O pagamento do aluguel é apenas uma das obrigações do inquilino. Se ele descumprir outras cláusulas do contrato ou os deveres previstos nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, o proprietário pode pedir o imóvel de volta.

Exemplos comuns de infrações que podem levar ao despejo:

• Desvio de finalidade: Usar um imóvel locado para fins residenciais como comércio, sem autorização.

• Modificações não autorizadas: Realizar reformas estruturais, derrubar paredes ou fazer alterações na planta sem o consentimento expresso do locador.

• Atividades ilícitas: Utilizar o imóvel para práticas ilegais.

• Violação de regras de condomínio: Infrações graves e reiteradas às normas de convivência do prédio.

Nestes casos, antes de entrar com a ação judicial, é recomendável que o proprietário notifique formalmente o inquilino para que ele cesse a infração ou regularize a situação. Se isso não ocorrer, a via judicial se torna necessária.

3. Retomada para Reparações Urgentes Determinadas pelo Poder Público

Se o Poder Público (como a Defesa Civil ou a Prefeitura) determinar a realização de obras urgentes no imóvel, o proprietário pode precisar retomá-lo. Isso ocorre em duas situações:

1. Se não for possível realizar as obras com o inquilino morando dentro do imóvel.

   
   

2. Se o inquilino se recusar a permitir a entrada dos profissionais para a execução das reformas.

   
   

Nessa situação, o proprietário deve comunicar o inquilino formalmente e ter a comprovação documental da exigência das obras pelo órgão público.

Retomada para Uso Próprio (Artigo 47)

Além das hipóteses do artigo 9º, existe uma situação muito comum, geralmente aplicável aos contratos que passaram a vigorar por prazo indeterminado (aqueles que venceram o prazo inicial e continuaram sem renovação formal).

O artigo 47 permite a retomada se o proprietário comprovar a necessidade do imóvel para:

• Uso próprio;

• Moradia de seu cônjuge ou companheiro;

• Moradia de ascendentes (pais, avós) ou descendentes (filhos, netos).

Regras para comprovação de necessidade

A lei faz uma distinção importante sobre quem precisa provar o quê:

• Para cônjuge ou companheiro: Há uma presunção de sinceridade do pedido. Não se exige, a princípio, prova de que eles não têm outro imóvel. Cabe ao inquilino provar o contrário se quiser contestar.

  
  

• Para ascendentes ou descendentes: É necessário comprovar que o beneficiário (o pai ou o filho que vai morar lá) não possui outro imóvel residencial próprio no mesmo município. Essa prova é feita mediante certidões negativas dos cartórios de registro de imóveis da localidade.

  
  

O que o proprietário deve fazer para reaver o imóvel?

Identificada uma das situações acima, o primeiro passo ideal é sempre tentar uma composição amigável e documentada (notificação extrajudicial).

Caso o inquilino se recuse a desocupar voluntariamente o imóvel, mesmo estando enquadrado nas hipóteses legais, o locador precisará ingressar com uma Ação de Despejo.

O fundamento da ação mudará conforme o caso (uso próprio, infração contratual, etc.), e cada um exige um tipo diferente de prova documental.

Conclusão

Portanto, a resposta é sim. É um mito acreditar que o pagamento em dia blinda o inquilino de uma ação de despejo. Existem diversas situações legais que permitem ao proprietário retomar seu bem.

No entanto, o processo de retomada é rigoroso e exige o cumprimento estrito das formalidades legais para não ser anulado pela Justiça.

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As relações locatícias envolvem detalhes contratuais e legislativos que variam a cada caso. A retomada de um imóvel exige análise técnica para garantir que os procedimentos estejam em conformidade com a Lei do Inquilinato.

Caso você necessite de orientação jurídica especializada sobre a sua situação específica, agende uma consulta.

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