Posso somar contratos de aluguel para rescindir sem motivo? O STJ responde

Rescisão imotivada na locação urbana e a impossibilidade de soma de contratos sucessivos para fins do art. 46 da Lei nº 8.245/1991.

Muitos proprietários acreditam que podem rescindir o contrato de aluguel sem apresentar motivo, desde que a soma dos contratos atinja 30 meses.

Trata-se da chamada denúncia vazia, que permite ao locador solicitar a retomada do imóvel sem apresentar justificativas, conforme o artigo 46 da Lei do Inquilinato.

Na prática, é comum a celebração de contratos de locação com prazo de 12 meses, renovados sucessivamente por meio de novos instrumentos ou aditivos.

O problema surge quando o locador tenta somar esses contratos para justificar a retomada do imóvel sem apresentar qualquer fundamento legal.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já enfrentou essa questão e fixou entendimento claro: essa soma não é admitida.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a rescisão

O artigo 46 da Lei nº 8.245/1991 é taxativo. Veja o que diz a lei:

“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

Da leitura do dispositivo, extrai-se um ponto fundamental: o prazo mínimo de 30 meses deve constar de um único contrato escrito.

A lei não autoriza a soma de contratos sucessivos para alcançar esse prazo.

Por que não é possível somar contratos de aluguel de 12 meses?

Quando o locador opta por firmar contrato com prazo inferior a 30 meses, ele faz uma escolha jurídica relevante.

Nessa hipótese, a rescisão sem motivo não é livre, pois a própria Lei do Inquilinato impõe limitações.

A legislação somente admite a soma de prazos quando o faz de forma expressa, como ocorre no pedido de renovação da locação não residencial, que exige prazo mínimo de cinco anos de relação contratual contínua.

Fora dessas hipóteses legais, não há autorização para somar contratos de aluguel urbano com o objetivo de viabilizar a retomada imotivada do imóvel.

O Entendimento do STJ (Precedente Importante)

No julgamento do REsp 1.323.410, a Terceira Turma do STJ consolidou esse entendimento.

O caso analisado envolvia um locador que pretendia rescindir o contrato sem motivo somando:

• 6 meses do contrato original;

• Mais dois contratos posteriores de 12 meses cada.

O STJ julgou a ação de despejo improcedente.

O voto do Ministro Villas Bôas Cueva foi expresso: o prazo de 30 meses deve corresponder a um único instrumento contratual.

Contratos picados ou sucessivos não servem para fundamentar a denúncia vazia do art. 46.

Consequência prática para o locador

Se você celebrou contratos sucessivos de 12 meses (ou qualquer prazo inferior a 30 meses), não poderá utilizar a denúncia vazia ao final da soma dos prazos.

Nesta situação, o locador só poderá retomar o imóvel sem motivo após 5 anos de locação ininterrupta, conforme prevê o art. 47, V, da Lei do Inquilinato.

Conclusão

A tentativa de somar contratos de aluguel de 12 meses para atingir o prazo de 30 meses e, assim, rescindir o contrato sem motivo não encontra amparo legal.

O desconhecimento dessa regra pode resultar em ações de despejo improcedentes, gerando prejuízos financeiros com custas processuais e sucumbência.

Antes de firmar ou renovar contratos, é essencial compreender os efeitos jurídicos do prazo escolhido.

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