O Que Acontece com o Inquilino Após a Venda do Imóvel? Entenda a Cláusula de Vigência

Você já se perguntou o que acontece com um contrato de locação quando o imóvel é vendido?

Muitos inquilinos temem perder o lar ao saber que o proprietário decidiu alienar o bem, mas a verdade é que, em muitos casos, o novo dono é obrigado a respeitar o contrato de locação vigente.

Esse é o poder da chamada "cláusula de vigência".

O Que é a Cláusula de Vigência?

A cláusula de vigência é um dispositivo presente em contratos de locação que assegura ao inquilino o direito de permanecer no imóvel mesmo que ele seja vendido durante o período da locação.

Em outras palavras, o novo proprietário do imóvel deve respeitar o contrato de locação firmado entre o antigo dono e o inquilino, até o término do prazo estipulado.

Fundamento Legal

O fundamento legal dessa cláusula está no artigo 8º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Esse artigo estabelece que, em caso de alienação do imóvel durante a vigência do contrato de locação, o comprador deverá respeitar o contrato, desde que a cláusula de vigência esteja expressamente prevista e o contrato tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Flexibilidade das Decisões dos Tribunais

Embora a lei determine que a cláusula de vigência deve ser respeitada, os tribunais podem ser flexíveis em situações específicas.

Um exemplo disso é o REsp 1.101.572/SP, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Nesse caso, o STJ aceitou a validade da cláusula de vigência mesmo sem o registro no CRI, levando em consideração o princípio da boa-fé e a função social do contrato.

O tribunal entendeu que o comprador já sabia da locação e, portanto, deveria cumprir o contrato, mesmo sem o registro formal.

Entendimento Consolidado

Apesar dessa flexibilidade em casos específicos, o entendimento majoritário e consolidado nos tribunais, especialmente no STJ, reforça a importância do registro no CRI para que a cláusula de vigência seja oponível a terceiros.

O registro é geralmente visto como um requisito essencial para a proteção dos direitos do inquilino em caso de alienação do imóvel.

Sem esse registro, o inquilino corre o risco de não ter seus direitos reconhecidos em caso de venda do imóvel, mesmo que a cláusula de vigência esteja presente no contrato.

Por Que Registrar no CRI é Tão Importante?

O registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) confere segurança jurídica tanto para o inquilino quanto para o proprietário.

Sem esse registro, a cláusula de vigência pode ser ineficaz perante o novo comprador, que poderia, em tese, pedir a desocupação do imóvel, desde que observada a legislação vigente.

Como Funciona na Prática?

Imagine que você alugou um imóvel por cinco anos. Dois anos depois, o proprietário decide vendê-lo.

Se o seu contrato de locação possui a cláusula de vigência e está registrado no CRI, o novo proprietário é obrigado a respeitar os três anos restantes do contrato.

Isso garante que você não será surpreendido com uma notificação de desocupação inesperada.

Considerações Finais

A cláusula de vigência é uma ferramenta poderosa para proteger os direitos dos inquilinos em casos de alienação do imóvel. Contudo, sua eficácia depende do registro do contrato no CRI.

Embora existam precedentes que flexibilizem a aplicação dessa cláusula, o entendimento consolidado reforça a necessidade do registro como condição essencial para a eficácia do contrato perante terceiros.

Portanto, se você é inquilino ou proprietário, fique atento a esse detalhe crucial.

Proteger seus direitos começa com um contrato bem redigido e, sobretudo, registrado.