Proprietário pode reaver o imóvel mesmo o inquilino pagando aluguel?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) protege tanto os direitos dos inquilinos quanto dos proprietários de imóveis para locação, garantindo equilíbrio na relação locatícia.

No entanto, há situações específicas em que o proprietário pode reaver o imóvel mesmo que o inquilino esteja em dia com o aluguel e demais encargos.

O artigo 9º da Lei do Inquilinato prevê quatro hipóteses em que a locação pode ser desfeita:

Desocupação por Mútuo Acordo

O mútuo acordo ocorre quando o proprietário do imóvel e o inquilino estabelecem, de forma consensual, a desocupação do imóvel em uma data previamente ajustada, independentemente do prazo originalmente estipulado no contrato.

Para que esse acordo tenha validade jurídica e possa ser executado em caso de descumprimento, ele deve ser formalizado por escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas.

O descumprimento da promessa de desocupação permite ao proprietário ajuizar uma ação de despejo, podendo obter tutela provisória para retomada do imóvel caso:

• O acordo tenha previsto um prazo mínimo de seis meses para a desocupação, contado da assinatura do documento;

  
  

• O proprietário do imóvel alugado preste caução no valor de 3 (três) aluguéis, conforme estabelece o inciso I do §1º do artigo 59 da Lei do Inquilinato.

Em Decorrência da Prática de Infração Legal ou Contratual

Se o inquilino descumprir cláusulas do contrato ou as obrigações relacionadas nos arts. 22 e 23 da Lei do Inquilinato, o proprietário pode reaver o imóvel. Algumas situações comuns incluem:

• Uso irregular do imóvel: como transformar uma residência em comércio sem autorização;

  
  

• Modificações estruturais sem consentimento;

  
  

• Atividades ilícitas dentro do imóvel.

  
  

Antes de ingressar com uma ação de despejo por infração contratual, o proprietário do imóvel deve notificar formalmente o inquilino para que ele regularize a situação.

Caso isso não ocorra dentro do prazo estipulado, a rescisão pode ser judicialmente requerida.

Pela Falta de Pagamento do Aluguel e Demais Encargos

Se o inquilino deixar de pagar o aluguel e outros encargos previstos no contrato (como IPTU e condomínio), o proprietário pode ajuizar uma ação de despejo com base no artigo 9º, inciso III.

O inquilino pode evitar a remoção caso efetue o pagamento dentro do prazo estabelecido pela lei, mas se a inadimplência persistir, a desocupação poderá ser determinada judicialmente.

Retomada do Imóvel para Reparações Urgentes Determinadas Pelo Poder Público

O proprietário pode reaver o imóvel caso seja necessária a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, desde que essas obras não possam ser executadas com a permanência do inquilino no local ou, podendo, o inquilino se recuse a permitir a execução das reformas.

Nessa situação, o proprietário do imóvel alugado deve comunicar o inquilino formalmente e comprovar a exigência das obras. Se houver negativa na desocupação, o dono do imóvel pode ingressar com uma ação judicial.

Outras formas de rescisão do contrato de locação

Além do artigo 9º, a Lei do Inquilinato prevê a hipótese em que o proprietário pode reaver o imóvel para uso próprio, previsto no artigo 47 da Lei do Inquilinato.

Esse direito pode ser exercido nos contratos por prazo indeterminado, desde que o proprietário comprove que necessita do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ascendentes ou descendentes.

No caso dos ascendentes ou descendentes, a comprovação de que o beneficiário não possui imóvel residencial próprio pode ser feita mediante apresentação de certidões fornecidas pelo cartório de imóveis da localidade onde está situado o bem locado.

Essas certidões devem informar que o beneficiário não possui outros imóveis no mesmo município.

Caso o beneficiário possua outro imóvel na cidade, o proprietário do imóvel alugado deverá comprovar a necessidade real da retomada do bem.

Para o cônjuge ou companheiro, não se exige comprovação de que ele não é proprietário de outro imóvel, pois há presunção de sinceridade da alegação do locador.

Nesse caso, cabe ao inquilino apresentar prova em sentido contrário caso discorde da justificativa da retomada.

O que o proprietário deve fazer para reaver o imóvel?

Caso o inquilino não desocupe voluntariamente o imóvel, o locador pode ingressar com uma ação de despejo, que pode ter diferentes fundamentos, como:

✅ Falta de pagamento;

✅ Infração contratual;

✅ Necessidade de obras urgentes;

✅ Retomada para uso próprio.

O processo deve ser acompanhado por um advogado especializado, garantindo que todas as exigências legais sejam cumpridas.

Conclusão

Mesmo que o inquilino esteja em dia com o aluguel, existem situações legais que permitem ao proprietário retomar o imóvel.

No entanto, é essencial seguir os procedimentos corretos, como notificações formais e, se necessário, recorrer ao Judiciário.

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